Blog

Wie is een “makelaar”

De NVM zal zich tot het laatst verzetten tegen het kabinetsvoornemen om de makelaarstitel af te schaffen en in plaats daarvan te komen tot ‘gecertificeerde bemiddelaars’ die kopers en verkopers op de huizenmarkt zullen bijstaan.
Dat werd bekendgemaakt op een door het NWI (Nationaal Woninginstituut) georganiseerde bijeenkomst met partijen op deze markt, in de meeste gevallen tevens lid van de raad van advies van het NWI. De NVM acht deze ontwikkeling niet in het belang van de consument. NWI-directeur hoopt dat in elk geval geen ondoorzichtige situatie zou ontstaan en dat de consument ook in de toekomst kan rekenen op kwalitatief goede bemiddelaars. Duidelijk werd ook dat het feitelijk vooral ging om de klandizie van kopers en verkopers op de huizenmarkt.

Veel verschillende soorten bemiddelaars

Op dit moment worden (ver)kopers bediend door bemiddelaars van allerlei aard. Makelaars in onroerend goed, al dan niet georganiseerd in een beroepsvereniging (NVM en LMV) en bemiddelaars zonder makelaarstitel. Een makelaarstitel wordt verkregen door beëdiging als zodanig bij de rechtbank. Daartoe worden eisen van vakbekwaamheid, kredietwaardigheid en integriteit gesteld. Bemiddelaars zijn er in tal van soorten. Bij de VBO zijn makelaars en bemiddelaars aangesloten die zich verplicht hebben een bepaald niveau van vakbekwaamheid te hebben of te verkrijgen. Daarnaast zijn er veel bemiddelaars die niet georganiseerd zijn, of die zich hebben verenigd in verkoopketens, meestal zonder concrete opleidingseisen. Dan zijn er ook nog de handelaren: zich als bemiddelaar uitgevende firma’s die woningen inkopen of erin beleggen en vervolgens verkopen. Vooral bij die laatste categorie staat het eigenbelang een onafhankelijke bemiddelende rol uiteraard in de weg. De consument realiseert zich vaak nauwelijks het verschil daartussen. Al in de jaren tachtig onderzocht de SER hoe die situatie kon worden verbeterd. Merkwaardig genoeg bleek uit dat onderzoek ook dat de mate van (on)tevredenheid nauwelijks verschilde bij klanten van de diverse categorieën bemiddelaars. Enkele jaren geleden werd dit nog eens bevestigd. In het vorige kabinet-Kok is geprobeerd aan die verwarring een einde te maken met een ontwerp van wetswijziging waarbij één nieuwe categorie bemiddelaars zou ontstaan: de gecerticificeerde bemiddelaar. De wettelijke bescherming van de makelaarstitel zou dan vervallen, een situatie die van harte wordt toegejuicht door de ‘vereniging eigen huis’.

“wetswijziging slecht voor de consument”

Volgens de NVM zijn de beoogde wetswijzigingen eerder slechter dan beter voor de consument. De NVM stelt minimum vakbekwaamheidseisen voor. Als binnen de branche niet tot overeenstemming kan worden gekomen over deze minimumnorm voor de ‘gecertificeerde bemiddelaars’, dan stelt de NVM categorisch daaraan niet deel te nemen. Zover zal het bijna zeker komen. Op de NWI-bijeenkomst bleek al dat lang niet alle partijen zich wilden conformeren aan de door de NVM gestelde normen. ‘Wat heeft het voor zin te weten wat de Wet op de lijkbezorging eist om bemiddelaar te worden?’ stelde VBO-voorzitter Van der Reijd bijvoorbeeld. Anders gezegd: worden er niet veel overbodige eisen aan die vakbekwaamheid gesteld door de NVM?

Opleidingsniveau

De discussie draaide dan ook vooral om de vraag hoe hoog het opleidingsniveau moest zijn. En dat partijen er niet gemakkelijk uit zouden komen, werd overduidelijk. In de discussie bleek de vereniging eigen huis, vertegenwoordigd door de algemeen directeur, de heer H. van Herwijnen, van mening te zijn dat aan de toekomstige gecertificeerde makelaar behoorlijk hoge kwaliteitseisen dienen te worden gesteld. De klant behoort de zekerheid te krijgen van een goed advies. Zoals ook de NVM met spijt constateerde: de afschaffing van de beschermde makelaarstitel zal er wel komen gezien de politieke verhoudingen. NWI-directeur Tommel voorspelde met anderen dat dit de situatie zou kunnen opleveren dat er voorlopig geen alternatief zou zijn en dat dus de consument geen houvast zou hebben aan een vakbekwaamheidsnorm voor bemiddelaars bij aan- en verkoop. Een situatie die door alle partijen slecht werd genoemd voor de consument, maar waarvoor geen eensluidende oplossing werd gevonden.

Het gevecht om de klant

Het gevecht om de klant staat waarschijnlijk voorop. Bemiddeling in onroerend goed is alleen al in de woningsector een miljardenbusiness. In dat gevecht lijken die vakbekwaamheidseisen een minimale rol te spelen, en zeker weinig invloed te hebben op de mate van (on)tevredenheid van de consument. Daarom zijn er ook allerlei marketingformules ontstaan, zeg maar een manier van herkenbare verkoop zoals ook in de detailhandel gebruikelijk is. Binnen de NVM zijn bijvoorbeeld ERA, Garantiemakelaars en Woonaccent ontstaan. Daarbuiten probeert bijvoorbeeld ReMax aan de weg te timmeren. Het lijkt er sterk op dat die beweging vanuit de markt sterker zal zijn dan de pogingen om van bovenaf een regeling op te leggen.

En taxaties?

De directeur van de Nationale Hypotheek Garantie, Karel Schiffer, maakte zich intussen zorgen om nog een ander punt. Hij stelde: ‘Een belangrijke andere taak van de makelaar is het taxeren van onroerend goed. Hoe moet dat als er geen beëdigde makelaars/taxateurs meer zijn? De taxatie speelt een belangrijke rol bij de financiering van de aankoop. Wie mogen er in de toekomst taxeren? Daarmee staat en valt eventueel de huizenmarkt!’ De heer Zoethout kon die ongerustheid wegnemen: ‘Er is reeds een register van woningtaxateurs dat wordt beheerd door de Stichting Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs. De in het register ingeschreven taxateurs voldoen aan hoege kwaliteits- en integriteitseisen, vergelijkbaar met de huidige eisen om voor beëdiging in aanmerking te komen. Om de kwaliteit voor de toekomst te garanderen maakt het voortduren van registratie een permanente educatie noodzakelijk, waartoe de resgister vasstgoedtaxateur zich heeft verplicht.’Alle NVM-makelaars voldoen daaraan.

Hun diensten bij het verkopen van uw huis

Bij het verkopen van uw woning kan de NVM makelaar u op verschillende manieren van dienst zijn.
– Om een goed onderbouwde vraagprijs te bepalen, beoordeelt de NVM makelaar de technische staat van uw woning. Bovendien stelt hij zich op de hoogte van vraagprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt.
– U kunt de woning ook laten taxeren door een NVM makelaar. Deze beoordeelt de woning op uiteenlopende punten, zoals de staat van onderhoud, grootte en ligging.
– Uw NVM makelaar organiseert de bezichtigingen voor potentiële kopers. Samen zorgt u ervoor dat geïnteresseerden een goede indruk krijgen van uw woning.
– De NVM makelaar is ervaren en beheerst de techniek van het onderhandelen zodat u de beste prijs krijgt voor uw woning.
– Ook nadat de deal is gesloten, staat de NVM makelaar u terzijde. Hij is bijvoorbeeld bij de notaris aanwezig om te controleren of alles plaatsvindt zoals is overeengekomen.

De makelaar helpt je

Natuurlijk kunt u ervoor kiezen zelf een woning te kopen of verkopen. Bij het kopen of verkopen van een huis komt echter heel wat kijken. Het vereist niet alleen veel inspanning, maar u loopt ook risico’s, bijvoorbeeld:
– tijdens de bezichtiging ziet u bouwkundige problemen over het hoofd;
– het koopcontract bevat ontbindende voorwaarden die voor u nadelig uitpakken.
– u ontvangt te weinig of betaalt te veel voor de woning omdat u de techniek van het onderhandelen niet beheerst;

Als u zeker wilt zijn van uw zaak, doet u er dus goed aan een NVM makelaar in te schakelen. De NVM makelaar is een vakman die beschikt over de juiste kennis, middelen en vaardigheden.

– Een NVM makelaar kent de huizenmarkt inde regio.
– Een NVM makelaar is op de hoogte van de bestemmingsplannen.
– De NVM makelaar onderzoekt belangrijk juridische zaken zoals bijv. erfpacht of recht van overpad.
– Een NVM makelaar heeft verstand van bouwtechnische aspecten.
– Hij beheerst de techniek van het onderhandelen.
– De NVM makelaar kan de koper informeren over zaken als: bezwarende bepalingen die aan het huis kleven en financieringsvormen.
– De verkoper kan bij de NVM makelaar terecht voor advies over de verplichtingen die hij tegenover de koper heeft.
– Een NVM makelaar kan zowel de koper als verkoper adviseren over ontbindende voorwaarden in de koopakte.

Wat doet de makelaar buiten verkopen?

– Gratis waardepaling van het te verkopen of verhuren goed
– Samenstellen van compleet verkoopdossier met ondermeer:
– Aanvraag van OVAM bodemattest
– Uittreksel kadastrale legger
– Inlichtingen bij de gemeente
– Natrekken van alle gegevens met betrekking tot voorkooprecht, leegstand, verwaarlozing, vergunningen, Vlaamse wooncode, Ruimtelijke Ordening enz…Voorts:
– Fotodocumentatie
– Aanbrengen van de goederen in meerdere etalages
– Aanbrengen van een verzorgd verkoop en verhuurbord aan het pand tenzij discrete verkoop gevraagd wordt
– Inbreng van het pand in de databank (hierdoor wordt het ook via de collega’s aan hun klanten aangeboden)
– Opmaken en uitvoeren van de publiciteit
– Aanbieden aan klanten in de databank
– Maken van afspraken ter bezichtiging
– Vergezellen van de kandidaat-kopers en -huurders bij plaatsbezoeken
– Voeren van onderhandelingenover prijs en andere condities
– Opstellen van de verhuur- of verkoopovereenkomst
– Gratis overlijdensrisicodekking voor de kopers
– Begeleiding tot bij de notaris

FORUM

Wilt u graag bepaalde informatie delen? Of heeft u vragen over het verkopen van een huis? Stel ze op ons Forum.